Как выделить доли детям в квартире по материнскому капиталу

Вопрос: Как отказаться мужу и ребенку от доли в квартире, купленной за маткапитал, в пользу другого совершеннолетнего сына?

Отказаться от части квартиры в пользу совершеннолетнего ребенка нельзя.Статья 10 закона № 256-ФЗ регламентирует понятие материнского капитала и его выделение для улучшения жилищных условий несовершеннолетнего гражданина. Государство защищает интересы детей. Однако после покупки жилплощади муж может заключить договор дарения в пользу совершеннолетнего. До достижения ребенком 14 лет невозможно провести никакие операции с его частью собственности.

Наделение детей долями

Материнский капитал выдается родителям для улучшения жилищных условий ребенка. Выданные государством деньги могут направляться на покупку квартиры или погашения ипотеки (статья 10 закона № 256-ФЗ). Супруги не имеют право маткапиталом оплачивать личные нужды.

После покупки квартиры или оплаты ипотечного договора за счет выделенных средств, нужно определить доли жилплощади всем имеющимся детям. Если собственником квартиры числится один из супругов, то доля также выделяются на другого супруга.

Родители обязаны передать часть имущественных прав на детей (п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). В этом состоит суть поддержки государством семей.

Соблюдение этого обязательства обеспечивает ребенка жилплощадью и защищает имущественные интересы каждого из супругов в случае развода.

Родители должны оформить обязательство и выделить часть собственности детям не позднее 6 месяцев со дня снятия обременения с жилплощади (Постановление № 862).

Использование маткапитала происходят в интересах и в пользу детей. Родители не имеют право купить жилплощадь и не выделить в ней доли. Нарушение такого обязательства повлечет разбирательство прокуратуры, органов опеки и Пенсионного фонда РФ.

При выявлении нарушения закона, надзорные органы могут признать сделку недействительной и потребовать возврата материнского капитала. На нарушителей может быть наложен штраф в размере до 120 тысяч рублей или их могут лишить свободы (ст. 159.2 УК РФ).

Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жилплощадь, купленная за счет материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность родителей и детей. Отказ от предоставления долей в новом жилье, но выделение их в другой квартире будет нарушением законодательства.

Однако бывает что нужно продать квартиру, которая была куплена за счет материнского капитала, и приобрести новую,например, большую по площади. Продажа жилплощади без наделения доли детям влечет признание сделки незаконной.

Однако законодательством предусмотрена реализация недвижимости, купленной за счет маткапитала, с разрешения органов опеки.

Чтобы выделить часть собственности в другой квартире, супругам нужно:

1. Подать заявление в органы опеки о выдаче разрешения на выделение права собственности детям в другой квартире.
2. После получения такого разрешения, его нужно отправить в Регпалату.

Иной порядок действий будет нарушением закона.

Доли детям выделяют в следующих ситуациях:

1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения с жилплощади.
2. Окончание расчетов с продавцом квартиры, при покупке недвижимости по Акту купли-продажи.
3. Внесение последней платежки, в случае оформления в рассрочку.
4. Подтверждение передачи помещения, в случае участия в программе долевого строительств.
5. Введение здания в эксплуатацию.
6. Оформление и получение кадастрового паспорта, если(жилплощадь строится своими силами.
7. Перечисление средств за реконструкцию и улучшение квартиры (дома).
8. Последняя выплата пая в ЖСК.

Если есть ипотека

За маткапитал можно купить квартиру в ипотеку. Федеральные деньги могут вноситься в счет первоначального взноса по кредитному обязательству или для погашения всей ипотеки в общем.

Составляя обязательство о выделении долей детям, нужно знать:

• документ оформляется в случае покупки квартиры в ипотеку за счет маткапитала;
• гарантию подписывает то лицо, которое станет владельцем недвижимости после выплаты ипотечного обязательства;
• если кредитный договор оформлен на несколько лиц, то документ подписывает каждый из них;
• документ составляется в присутствии нотариуса.

После погашения ипотеки, родители делят квартиру на доли и распределяют их на всех членов семьи.

Распределение долей

В соответствии с п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ доли между детьми и супругами делятся по соглашению вторых. Родители решают сами, в каком размере оформить право собственности жилплощади. Возможны случаи распределения жилплощади в равных долях или в размере 1/100 от общей площади дома и прилегающего участка.

Часто, если недвижимость была куплена полностью за средства материнского капитала, то доли делятся поровну. Если же маткапитал был первоначальным взносом по ипотеке, то супруги сами определяют размер доли детям.

Однако законодательством установлены санитарные нормы. На одного человека должно приходиться в собственной квартире не менее 18 кв. м.

Если жилплощадь покупается по договору купли-продажи, то в нем уже указаны будущие собственники и их долевое владение недвижимостью.

После завершения строительства объекта оформляется кадастровый паспорт, подтверждающий право и доли владения им.

Вопросы возникают при покупке жилья в ипотеку. Отдельной статьи, раскрывающей этот момент, в законе нет. Однако нужно придерживаться следующей последовательности:

1. Оплатив последний взнос по ипотеке, взять у кредитора закладную.
2. Обратиться с ней в Росреестр, имея при себе договор и документы, подтверждающие право собственности.
3. Получить выписку о принадлежности прав собственности на жилплощадь.

После этого собственник имеет право дарить и выделять доли в квартире. Для этого родителю нужно обратиться нотариусу и оформить одну из двух бумаг:

• соглашение;
• договор дарения.

Оба предполагают получение части собственности другим лицом.

Соглашение

Соглашение о распределении долей предполагает определение части жилья каждого члена семьи. Супругам нужно оформлять этот документ, если они планируют дальнейшее расширение семьи. С появлением еще одного ребенка соглашение можно переоформить, вписав нового члена семьи в долевое владение недвижимостью.

Соглашение оформляется у нотариуса, которому необходимо предоставить следующие документы:

• паспорта собственников;
• документы, подтверждающие право владения жилплощадью (например, договор купли-продажи);
• подтверждение регистрации жилья в государственных органах;
• свидетельства о рождении всех детей;
• свидетельство о браке;
• нотариально заверенное обязательство.

При заполнении соглашения нужно указать:

1. Город и дату оформления.
2. Паспортные данные супругов, включая адрес регистрации.
3. Полные сведения о детях: данные свидетельства о рождении, при наличии паспорта.
4. Обозначение вида недвижимости, ее площадь и адрес.
5. Название и номер правоустанавливающего документа.
6. Размер долей каждого члена семьи и порядок их распределения.
7. Возможное перераспределение долей собственности в будущем.
8. Подписи сторон.

Образец соглашения о распределении долей между членами семьи

Договор дарения

Передать часть собственности возможно по договору дарения в следующих случаях:

• супруги — долевые собственники;
• мать не состоит в браке с отцом детей и выступает единоличным собственником квартиры (дома);
• недвижимость перешла в собственность одного из супругов (при оформлении брачного договора).

Договор дарения оформляется у нотариуса (ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Такая услуга обойдется недешево:

• за оформление договора нотариус берет от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона;
• за удостоверения такого документа взимается 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, однако не более 20000 рублей (ст. 333.24 НК РФ).

Договор дарения составляется в письменной форме и должен содержать следующие данные:

• полные сведения всех сторон;
• адрес, площадь жилья, этаж (если квартира);
• число помещений;
• указание документа, подтверждающего право владения собственностью;
• указание документа, который служит основанием дарения доли;
• число страниц документа;
• подписи сторон.

Если дети не достигли 14 лет, то подписи за них ставит законный представитель.

Образец договора дарения

Обязательство

Согласно Постановления Правительства №862 обязательство оформляется в следующих случаях:

• квартира в момент подачи в ПФР заявления о распоряжении маткапиталом не оформлена в общую собственность родителей;
• не зарегистрировано право владения жилплощадью.

В законе не установлена конкретная форма обязательства. ПФР в разных регионах может требовать конкретные сведения. Часто, заявитель обращается к нотариусу, который и оформляет документ.

Образец обязательства, составленного нотариусом

Можно ли отказаться от доли

Статья 10 закона № 256-ФЗ предусматривает владение купленной на средства маткапитала недвижимости всеми членами семьи.

Однако муж может отказаться от полагающейся ему части квартиры в пользу других членов семьи. Для этого ему нужно еще до начала определения долей подать заявление в свободной форме, заверенное нотариусом в ПФР.

Совершеннолетний ребенок также может написать заявление на отказ от части собственности, оформив его у нотариуса.

Заявление на отказ пишется в свободной форме, однако включает следующие сведения:

• информацию о лице, отказывающемся от доли квартиры;
• адрес жилплощади;
• подпись.

Юристы советуют оформлять сделку по закону: выделять доли каждому члену семьи. Позже любой из супругов и совершеннолетних детей может отказаться от права собственности через дарение.

Использовать маткапитал можно только по целевому назначению. После покупки квартиры родители должны выделить доли всем детям. Несоблюдение этого требования влечет за собой ответственность и возврат суммы в бюджет. Совершеннолетний гражданин может отказаться от доли жилплощади или оформить договор дарения.