Как потратить материнский капитал на квартиру

Вопрос: Как оформить долевую собственность на четверых членов семьи, включая двух детей, если в сертификате на материнский капитал указан один человек? Значит ли это, что и в свидетельстве о собственности будет значиться только фамилия матери?

 

 

По закону нужно принять такое решение:
совершить сделку с указанием единственного покупателя — матери, а затем составить соглашение о разделении долей, по которому 1/4 часть передать отцу, а 3/4 — матери. Затем каждому ребенку мать по договору дарения передает 1/4 часть жилплощади. Либо при совершении сделки сразу указать доли всех членов семьи.

Когда можно использовать маткапитал на покупку жилья

Использовать МСК на улучшение жилищных условий можно сразу после его получения, если квартира будет куплена в кредит или ипотеку.

До достижения ребенком возраста 3 лет семья может:

• внести средства материнского капитала в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки;
• погасить основной долг и проценты по имеющемуся жилищному кредиту;
• получить целевой кредит на покупку недвижимости и погасить его полностью или частично средствами МСК.

При оформлении кредитного договора нужно указать назначение средств, иначе ПФР откажет в возмещении денег.

Когда ребенку исполнится 3 года, можно совершать сделки купли-продажи без кредитных средств.

Закон не обязывает покупать таким способом только новое жилье: можно купить квартиру или дом на вторичном рынке.

Читайте: До какого года будет действовать программа материнского капитала 

Условия покупки жилья на средства маткапитала

Чтобы израсходовать МСК на покупку жилья, сначала нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд России.

В заявлении нужно указать цель расходования средств (улучшение жилищных условий) и конкретную сумма. Не обязательно сразу тратить все деньги по сертификату, оставшуюся часть можно использовать на другие установленные законом цели.

Улучшить жилищные условия за счет средств МСК можно следующими способами:

• оплатить полную стоимость жилья или ее часть на основании договора купли-продажи;
• внести первоначальный взнос при получении ипотеки или целевого кредита на покупку жилья;
• частично погасить сумму основного долга или процентов по ипотеке или целевому жилищному кредиту, даже если они оформлены до рождения второго ребенка;
• выплатить деньги по договору участия в долевом строительстве (до 2020 года);
• внести вступительный взнос в жилищный кооператив;
• потратить на строительство дома, если он расположен на участке категории ИЖС.

Деньги по сертификату выделят под контролем сотрудников ПФР, которые проверят, соблюдены ли условия покупки недвижимости на средства материнского капитала:

• семья владельца МСК после сделки будет единственным собственником;
• объект купли-продажи находится в России;
• форма сделки не противоречит закону;
• недвижимость соответствует санитарным нормам;
• все члены семьи, в том числе рожденные в период между заключением сделки и получением выписки из ЕГРН, станут равноправными собственниками.

Читайте: Ежемесячные выплаты наличными из материнского капитала

Об определении долей членов семьи владельца сертификата закон однозначно говорит следующее: собственность должна быть разделена между членами семьи по соглашению. Решение о последующем разграничении долей по соглашению необходимо вносить в текст договора купли-продажи и подкреплять его нотариально заверенным обязательством. Срок составления соглашения — не более 6 месяцев после совершения сделки.

Купить долю в квартире на средства маткапитала можно, если:

• доля — изолированное помещение в многокомнатной квартире, не менее 1 комнаты;
• с покупкой доли квартира полностью переходит в собственность владельца сертификата.

Процедура покупки жилья на материнский капитал

Нельзя использовать МСК на покупку жилья, если оно:

• находится не в РФ;
• не соответствует санитарным нормам, непригодно для проживания, признано аварийным;
• не допускает выделения доли «в натуре», например, в однокомнатной квартире выделить долю нельзя.

Во всем остальном, если сделка не противоречит закону, можно купить дом, квартиру или комнату на первичном или вторичном рынке. В новом жилье нужно будет выделить доли всех членов семьи, включая детей.

Чтобы использовать деньги по сертификату МСК на улучшение жилищных условий — нужно подать соответствующее заявление в ПФР.

Скачать бланк заявления на расходование средств из маткапитала на жильё

Если участником сделки будет выступать владелец сертификата, одновременно с заявлением в ПФР нужно взять только паспорт или любой документ, удостоверяющий личность.

Если по договору купли-продажи покупатель — супруг владельца сертификата, потребуется паспорт и свидетельство о браке.

Через полгода после окончательного расчета по сделке или погашения кредитных обязательств в ПФР необходимо предоставить соглашение о разделении долей между членами семьи.

Жилье по договору купли-продажи

Если кредитные средства не требуются, оформляется договор купли-продажи с отсрочкой платежа, в котором прописываются условия:

• частичная оплата передается продавцу до того, как будет подписан договор;
• остаток суммы из средств МСК на счет продавца поступает в течение двух месяцев;
• до перечисления денег от Пенсионного фонда право собственности принадлежит продавцу или до этого времени действует залог.

Порядок действий сделки по купле-продаже недвижимости без заемных средств:

• заключение договора, передача залога продавцу;
• оформление в Росреестре документов на собственность с отметкой «залог в силу закона», пользоваться квартирой не может ни продавец, ни покупатель;
• окончательный расчет в форме перечисления средств МСК Пенсионным фондом;
• подписание акта передачи недвижимости, покупатель может вступить в права владения;
• подача в Росреестр заявления о снятии залога и переход права собственности к покупателю.

Для полной оплаты суммы сделки в ПФР вместе с заявлением нужно будет отнести:

• копию зарегистрированного договора купли продажи с отсрочкой;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую оформление права собственности на покупателя.

В рассрочку или в кредит

Купить жилье можно и с рассрочкой оплаты. Механизм предоставления рассрочки аналогичен ипотечному. Только в этом случае залогодержателем будет не банк, а продавец. Использовать материнский капитал можно в качестве первого взноса. Оставшаяся часть суммы распределяется равными долями на согласованный обеими сторонами период.

Для передачи продавцу средств маткапитала кроме копии зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН потребуется справка от продавца о размере оставшейся к уплате суммы.

При покупке жилья в кредит МСК можно потратить как на внесение первого взноса, так и на погашение за счет сертификата сумм основного долга или процентов по обязательствам.

Кроме общего комплекта документов для перечисления выплаты МСК потребуется:

• копия кредитного договора с указанием целевого назначения займа (приобретение жилья);
• копия зарегистрированного договора об ипотеке, если он нужен;
• обязательство о последующем оформлении жилья в общую собственность всех членов семьи.

В ипотеку

Чтобы погасить имеющийся ипотечный кредит средствами материнского капитала, в Пенсионный фонд нужно предоставить следующее:

• заявление;
• оригинал сертификата МСК;
• удостоверение личности владельца сертификата;
• копия договора о предоставлении ипотеки;
• справка из банка о текущем размере задолженности;
• выписка из ЕГРН, подтверждающую права на жилое помещение.

В течение 2 месяцев средства поступят в банк, и можно будет получить документы для предоставления в Пенсионный фонд:

• справку о погашении обязательств;
• или обновленный график платежей по ипотеке.

Чтобы использовать МСК для приобретения жилья в ипотеку как первоначальный взнос на новый кредит, нужно:

• положительное решение банка;
• поиск жилого помещения;
• подать в ПФР заявления об использовании средств МСК;
• заключить ипотечный договор и зарегистрировать его;
• заключить договор купли-продажи;
• получить документы о регистрации права собственности.

Деньги перечислят банку не раньше  2 месяцев после положительного решения по заявлению. К этому моменту оставшаяся часть суммы, скорее всего, уже будет перечислена продавцу квартиры.

Направление материнского капитала на первоначальный взнос при оформлении ипотеки не ограничивает родственников владелицы МСК в участии в качестве созаемщиков.

По договору долевого участия (ДДУ)

До 2020 года, когда долевое строительство в России будет отменено, средства материнского капитала можно потратить в том числе на строительство жилья по договору долевого участия. Кроме средств Пенсионного фонда к моменту заключения ДДУ все остальные средства должны уже находиться в распоряжении покупателя.

Необходимо, чтобы строящийся объект:

• был готов не меньше 70%;
• в уставе организации-застройщика было указано, что использование средств МСК для оплаты возможно.

Порядок действий при покупке строящегося жилья за счет маткапитала:

• выбрать и забронировать квартиру/дом у застройщика, уведомив его о способе погашения обязательств по ДДУ;
• составить ДДУ и прописать в нем условие об отсрочке оплаты на сумму, которая будет внесена из средств семейного капитала;
• зарегистрировать договор в Росреестре;
• оплатить часть стоимости объекта строительства, вносимую покупателем из собственных средств;
• подать в ПФР заявление, приложив к нему ДДУ, справку о частичной оплате стоимости по договору и размере оставшейся суммы, письменное обязательство о разделении долей по соглашению.

Купить квартиру в строящемся доме и оплатить ее из средств маткапитала можно только у застройщика. Приобретение жилья у другого дольщика с оплатой МСК невозможно.

Сделка с родственниками

Купить дом или квартиру у родственников по закону можно, но для использования семейного капитала при оплате требуется соблюдение условий:

• сделка реальная, а не фиктивная;
• сделка не заключена между супругами;
• при купле-продаже принадлежавших родственникам долей в квартире или доме, последние полностью отказываются от владения ими.

Законом напрямую не запрещено приобретать жилье у родителей и оплачивать его материнским капиталом, но помните, что такая сделка вызывает особые подозрения у правоохранительных органов: слишком велика вероятность мошенничества с целью обналичивания денег по сертификату.

А вот покупка жилья у дальних родственников от обычной сделки с формальной точки зрения ничем не отличается.

Доля квартиры

При рассмотрении заявления на распоряжение материнским капиталом для покупки доли в жилом помещении самым важным для ПФР вопросом является следующий:
можно ли считать эту долю самостоятельным жилым помещением?

Чтобы ответ на этот вопрос был положительным, нужно приобретать долю, которая:

• изолирована и отделена от других помещений в квартире или доме;
• подходит для того, чтобы проживать в ней постоянно;
• соответствует всем нормам для жилых помещений.

То есть покупку однокомнатной квартиры ПФР не одобрит и средства МСК не перечислит. Исключение — выкуп доли у других совладельцев с полным переходом права собственности на квартиру покупателю.

Бесспорно одобрены будут сделки о приобретении доли, после совершения которых семья владелицы сертификата станет полноправным собственником всего жилого помещения.

Квартира в другом городе

Если семья планирует переезд в другой город и хочет купить в нем квартиру на МСК, набор документов будет таким же. Подать заявление и полный пакет документов можно в территориальное отделение ПФР в любом из двух городов: как по месту предыдущего проживания, так и там, куда семья планирует переехать.

Купить жилье и не оформлять доли на детей

Не оформить доли на детей после покупки жилья за счет маткапитала нельзя. Закон защищает права несовершеннолетних детей на недвижимое имущество. Поэтому приобретение жилого помещения за счет средств маткапитала возможно при условии последующего выделения долей детям. Для этого в установленные законом сроки нужно  составить соглашение о распределении долей и заверить его у нотариуса.

Есть только один способ не выделять детям доли в квартире или доме, купленном на средства семейного капитала: выделить их в другом, ранее приобретенном жилом помещении и предоставить документы об этом в ПФР. Для этого нужно, чтобы на каждого из детей был оформлен договор дарения на долю другой недвижимости. Стоимость выделенной доли должна быть не ниже той, которая могла бы быть выделена ребенку в приобретаемой квартире.

Продать квартиру, купленную на маткапитал

Часть жилого помещения, купленного на МСК, принадлежит детям. Продать такое жилье можно, но с согласия органов опеки. Чтобы его получить, нужно подтвердить, что дети получают доли в другой квартире не меньше предыдущих.

Сделки с такими квартирами совершаются быстро: по обмену или с одновременной покупкой следующей квартиры. Выделить доли в заложенном жилом помещении можно только после снятия обременения. Если же квартира продается до полного погашения обязательств, лучше проконсультироваться в ПФР и органах опеки-там расскажут, как правильно её оформить.

Нужно запомнить

1. Решение жилищного вопроса наиболее актуально для семей с детьми, т.к. большая часть сертификатов на МСК расходуется именно на улучшение жилищных условий.
2. Распорядиться средствами маткапитала раньше до трёхлетия ребенка можно только на приобретение жилья в кредит или погашение основного долга/процентов по имеющимся обязательствам.
3. Права на новую квартиру должны быть разделены между всеми членами семьи с учетом интересов несовершеннолетних детей, соглашение о выделении долей нужно заверить у нотариуса и передать в ПФР.
4. Купить квартиру у близких родственников (супруг, родители) и оплатить его сертификатом нельзя. Сделка могут оспорить правоохранительные органы.